來源：東方稅語 

所謂的“經營租賃服務”，是指在約定時間內將有形動產或者不動產轉讓他人使用且租賃物所有權不變更的業務活動。按照標的物的不同，經營租賃服務可分為有形動產經營租賃服務和不動產經營租賃服務。納稅人將建筑施工設備發生經營性出租如何進行財稅處理，如何進行簽訂合同，要依據經營性出租的業務模式的不同而不同。

一、建筑施工設備出租的兩種業務模式

納稅人將建筑施工設備出租給承租方使用分為以下兩種出租業務模式：

(一)出租業務模式一：濕租納稅人將建筑施工設備出租給承租方，出租方配備設備操作人員，設備操作人員的勞動報酬由出租方承擔。

(二)出租業務模式二：干租納稅人將建筑施工設備出租給承租方，出租方不配備設備操作人員，設備操作人員的勞動報酬由承租方承擔。

二、建筑施工設備出租業務與租賃合同的融合

(一)租賃合同約定的最長租賃期限為20年建筑施工設備經營性出租業務的出租方與承租方簽訂的經營性租賃合同的租賃期限不能超過20年，否則租賃合同無效。

(二)租賃期限六個月以上的，必須簽訂書面形式的租賃合同建筑施工設備經營性出租業務的出租方與承租方簽訂的經營性租賃合同的租賃期限，如果租賃期限六個月以上的，則必須簽訂書面形式的租賃合同。

     (三)租賃合同必須約定出租方是否配備操作人員和租賃設備的購買時間由于租賃合同約定出租方是否配備操作人員和是否約定租賃設備的購買時間涉及到出租方開具發票適用的增值稅稅率完全不同，因此，租賃合同必須約定出租方是否配備操作人員和租賃設備的購買時間。具體約定條款范本參考如下：設備租賃數量表

同時：在租賃合同的附件資料中必須注明以下附件資料：一是蓋有出租方發票專用章的該機械設備原購買的發票復印件;二是蓋有出租方合同章的該租賃設備的原購買合同復印件。

2、在租賃合同中約定“設備配備人員”條款，該條款約定參考范文如下：設備出租方為租賃工程設備配備操作人員名，代表出租方負責監督、跟蹤管理設備以及操作設備，向承租方提供優質服務。出租方負責承擔其工資。

三、建筑施工設備出租業務模式與稅務處理的融合

(一)建筑施工設備的濕租和干租，適用的增值稅稅率

根據《關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)第十六條的規定，納稅人將建筑施工設備出租給他人使用并配備操作人員的，按照“建筑服務”繳納增值稅。而依據現有的國家稅法規定，“建筑服務”的增值稅稅率為9%(一般計稅項目)，3%(簡易計稅項目)。動產設備經營性租賃業務的增值稅稅率為13%(一般納稅人資格的出租方)，3%(小規模納稅人資格的出租方)。肖太壽財博士特別提醒：

1、濕租按照“建筑服務”繳納增值稅，只是在稅目上按照“建筑服務”繳納增值稅。這個業務本身的實質屬于動產租賃業務，而不是建筑服務，不用考慮出租方是否有建筑業資質，租賃合同不是分包合同，無需去建筑行業主管部門備案，出租方也不一定要有建筑工程承包經營范圍。

2、承租方不能把此類業務理解為建筑工程中的工程分包，建筑業企業作為承租方接受此類服務，所支付的租賃款，不屬于稅法所稱的“支付的分包款”，在預繳增值稅時或簡易計稅申報繳納增值稅時，不得進行差額扣除。

(二)2013年8月1日前后購買的設備出租適用的增值稅稅率

因為動產租賃行業于2013年8月1日實行的營改增，因此，設備租賃適用的增值稅稅率存在以下兩種情況。1、如果建筑機械設備租賃公司于2016年5月1日后，租給建筑企業工地上的設備是2013年8月1日之前購買的，則租賃公司按照3%簡易計稅方法征收增值稅，并給承租方的建筑企業開3%的專票(用于一般計稅方法的項目)或普通發票(用于簡易計稅方法的項目)。2、如果建筑機械設備租賃公司于2016年5月1日后，租給建筑企業工地上的設備是2013年8月1日之后購買的，且租賃業務是2019年4月1日之后發生的，則租賃公司按照13%計算征收增值稅，并給承租方的建筑企業開13%的專票(用于一般計稅方法的項目)或普通發票(用于簡易計稅方法的項目)。

(三)建筑機械設備出租業務模式一的稅務處理

1、如果出租的建筑機械設備是2013年8月1日之前購買而出租并配備設備操作人員的情況下，則出租方按照“建筑服務”簡易計稅方法開具3%的增值稅專用發票或增值稅普通發票給承租方。

2、如果出租的建筑機械設備是2013年8月1日之后購買而出租并配備設備操作人員的情況下，則出租方按照“建筑服務”一般計稅方法開具9%的增值稅專用發票或增值稅普通發票給承租方.

(四)建筑機械設備出租業務模式二的稅務處理

1、如果出租的建筑機械設備是2013年8月1日之前購買而出租并沒有配備設備操作人員的情況下，則出租方按照“動產租賃服務”簡易計稅方法開具5%的增值稅專用發票或增值稅普通發票給承租方。

2、如果出租的建筑機械設備是2013年8月1日之后購買而出租并沒有配備設備操作人員的情況下，則出租方按照“動產租賃服務”一般計稅方法開具13%的增值稅專用發票或增值稅普通發票給承租方。

(五)經營性出租收入的企業所得稅處理

租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。出租方如為在我國境內設有機構場所、且采取據實申報繳納企業所得的非居民企業，也按本條規定執行。”因此，出租企業發生出租行為收取承租人租金時，企業所得稅的收入是按照實現收付實現制進行確認的，即按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。但是，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，則預收租金收入按照權責發生制原則進行確認，即、在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。需要指出的是，上述的收入確認是所得稅意義上的收入確認，企業在進行會計核算時，仍應按財務會計制度的有關規定進行核算，如稅法與財務會計制度一致的，則不需進行納稅調整，否則就要進行納稅調整。

(六)建筑施工設備出租業務預收租金的增值稅納稅義務時間

納稅人提供租賃服務采取預收款方式收取租金的，其增值稅納稅義務發生時間為收到預收款的當天。因此，建筑施工設備經營性出租業務中，預收租金的增值稅納稅義務時間為預收租金的當天。例如：某建筑施工設備經營性出租企業2021年1月將2013年8月1日之后購買的建筑機械設備出租給A建筑公司，且出租方配備設備操作人員2名，合同約定租期三年，租金每年10萬元(不含增值稅)，并在建筑機械設備交付A公司時一次性收取，如何交納增值稅?建筑施工設備經營性出租企業一次性收取的租金收入屬預收款性質，應按規定在收到預收款的當天確認納稅義務發生，既交納增值稅30萬×9%=2.7萬元，而不應以財務會計制度對該筆預收款確認收入時確認納稅義務的發生，既在每月底確認收入時確認納稅義務發生。否則會有延期繳納增值稅的稅收風險。

四、建筑施工設備出租業務模式與財務處理的融合

根據新的2018年薪修訂《企業會計準則第21號——租賃》對建筑施工設備出租業務的出租方和承租方進行財務處理。

將建筑施工設備出租給他人使用并配備操作人員，該如何繳納印花稅?

問題：納稅人將建筑施工設備出租給他人使用并配備操作人員，按照“建設工程承包合同”還是按照“財產租賃合同”繳納印花稅?

解答：根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》(國務院令第11號)第二條規定：“下列憑證為應納稅憑證：

1.購銷、加工承攬、建設工程承包、財產租賃、貨物運輸、倉儲保管、借款、財產保險、技術合同或者具有合同性質的憑證;

2.產權轉移書據;

3.營業賬簿;

4.權利、許可證照;

5.經財政部確定征稅的其他憑證。”

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例施行細則》((1988)財稅字第255號)第三條規定：“條例第二條所說的建設工程承包合同，是指建設工程勘察設計合同和建筑安裝工程承包合同。”

根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》(國務院令第11號)《印花稅稅目稅率表》規定：“財產租賃合同包括租賃房屋、船舶、飛機、機動車輛、機械、器具、設備等。”

納稅人將建筑施工設備出租給他人使用并配備操作人員雙方簽訂的是“設備租賃合同”，因此應按照“財產租賃合同”繳納印花稅。不能按”建筑安裝工程承包合同“萬分之三繳納印花稅。

延伸提醒

一、增值稅處理：

根據《財政部 國家稅務總局關于明確金融房地產開發教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)第十六條規定，納稅人將建筑施工設備出租給他人使用并配備操作人員的，按照“建筑服務”繳納增值稅。一般納稅人適用9%適用稅率，此政策僅僅是針對增值稅處理的特殊規定，并不影響印花稅的適用稅目。

二、企業所得稅處理：

1、根據《企業所得稅法實施條例》第十九條規定，企業所得稅法第六條第(六)項所稱租金收入，是指企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。

2、根據國稅函【2010】79號第一條規定，關于租金收入確認問題。根據《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

出租方如為在我國境內設有機構場所、且采取據實申報繳納企業所得的非居民企業，也按本條規定執行。